发布日期：2026-06-05 17:24    点击次数：96

张伟｜作家

目次

一、《运营经管工作条约》框架结构

二、《运营经管工作条约》重心要求及法律要点

（一）运营经管工作内容

（二）运营经管工作费及调查安排

（三）运营经管信息泄露

（四）运营经管机构解聘

（五）运营经管其他关键内容

凭证现在法律法则，国内基础设施REITs接受“公募基金 钞票支抓证券”的家具结构，存在“基金份额抓有东说念主大会-基金经管东说念主-钞票支抓证券-技俩公司”等多个治理层级，要求基金经管东说念主应主动履行基础设施技俩运营经管职责，故REITs治理机制一直以来皆是技俩进行中反复联系的重心，REITs的治理机制可简便分为里面治理和外部治理，对于里面治理机制有契机另文进行分析，本文将从REITs外部治理机制角度开拔，衔尾《公开召募基础设施证券投资基金换取(试行)》(以下简称“《基金换取》”)等法律法则，分析若何撰写一份完善、合规的外部治理《运营经管工作条约》。

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01

《运营经管工作条约》框架结构

在进行具体内容要求分析之前，先先容一下《运营经管工作条约》的框架体系。一个典型的《运营经管工作条约》的框架结构如下：

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需要领会的是，由于基础设施REITs触及钞票类型各样、个性化较强，著作列示的框架结构系基于实践中所列示的模板方式，并弗成一概而论。

02

《运营经管工作条约》中枢要求及法律要点

在本文第一节先容了条约正文的框架结构，衔尾实务咱们将在框架结构基础上对于《运营经管工作条约》拟定经由中中枢要求，如运营经管工作内容要求、功绩调查及工作费要求、信息泄露要求、解聘要求等进行先容并说明相关法律要点。

（一）运营经管工作内容

运营经管工作内容是《运营经管工作条约》的关键要求及必备内容，依照《基金换取》可分为“拜托经管职责”和“协助经管职责”。

1、相关法则

《基金换取》第三十八条：基础设施基金运作经由中，基金经管东说念主应当按照法律法则礼貌和基金合同商定主动履行基础设施技俩运营经管职责，包括：（一）实时办理基础设施技俩、图章证照、账册合同、账户经管权限交割等；（二）建设账户和现款流经管机制，灵验经管基础设施技俩租借、运营等产生的现款流，留神现款流流失、挪用等；（三）建设图章经管、使用机制，妥善经管基础设施技俩各样图章；（四）为基础设施技俩购买裕如的财产保障和公众包袱保障；（五）制定及落实基础设施技俩运营策略；（六）签署并履行基础设施技俩运营的相关条约；（七）收取基础设施技俩租借、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；（八）履行日常运营工作，如安保、消防、通信及紧要事故经管等；（九）实施基础设施技俩维修、立异等；（十）基础设施技俩档案归集经管等；（十一）按照本换取要求聘用评估机构、审计机构进行评估与审计；（十二）照章泄露基础设施技俩运营情况；（十三）提供群众家具和工作的基础设施钞票的运营经管，应安妥国度相关监管要求，严格履走时营经管义务，保障群众利益；（十四）建设相关机制驻扎外部经管机构的践约风险、基础设施技俩运筹帷幄风险、关联往返及利益打破风险、利益运送和里面东说念主限度风险等基础设施技俩运营经由中的风险；（十五）按照基金合同商定和抓有东说念主利益优先的原则，专科审慎措置钞票；（十六）中国证监会礼貌的其他职责。

第三十九条：基金经管东说念主不错成立专门的子公司承担基础设施技俩运营经管职责，也不错拜托外部经管机构崇拜第三十八条第（四）至（九）项运营经管职责，其照章应当承担的包袱不因拜托而解任。

2、要求示例

（1） 拜托事项要求

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上述拜托事项要求均概要自《基金换取》不错进行拜托的事项，实践中要求商定并不会如斯简便，一般均会对于运营策略（上述2）、运营工作（上述5）、本钱性开销（上述6）进行细化，凭证公开尊府，如1）物好意思REITs中诞生交易野心经管，包括运营招商野心、财务预算、资金使用等；2）广州产业园REITs中诞生年度交易野心，运营预算等；3）北京保障房REITs中诞生运筹帷幄和预总野心、租借经管、财务核算、空置房经管；4）东久产业园REITs中诞生交易野心、运营事项、账户经管等；5）金风新动力REITs中诞生除一般运营外，还包括数字化、数据、政府商量、突发、安全分娩、保洁、三年更始运筹帷幄、经管决策、支付电网相关用度；6）深高速REITs中诞诞辰常养护、交通征询、政府商量、信息化经管、安全经管、养护野心等。

从公开尊府也不错看出，特准运筹帷幄权类REITs由于钞票格外性较强，在技俩运营上个性化诞生较多，其中，安全分娩、养护、补贴、政府商量是比较多见的设定；而产权类REITs内容相对而言更为同质化，一般均会围绕交易野心、运营工作等内容伸开。

（2) 协助事项要求

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表面上，《基金换取》第三十八条礼貌的除拜托事项外，其他事项均可由运营经管机构协助，上述表格仅刻画协助的重心内容，从实践案例看，协助事项多包括基础设施技俩的预算履行、图章经管、证照经管、支撑档案和尊府、钞票收购及措置工作。另外还包括一些格外事项，如1）物好意思、华润REITs协助中包括协助融资；2）津开REITs协助中包括协助交易野心、协助诉讼；3）电建REITs协助中包括公司治理，安全分娩；4）北京保障房REITs协助中包括补贴、商量政府、垃圾处理等。

3、重心问题法律要点探讨

第一，统筹与实施运营经管机构

实践中，较多技俩在拟定运营经管机构时，会诞生双运营经管机构，即“统筹 实施”的运营经管机制，如印力REITs、华润REITs、电建REITs、和达高科REITs等。接受双运营经管机构模式，更多是为了延续原有“总部 区域技俩公司”的运营经管模式，同期亦然为将来扩募作念好运筹帷幄。

从拟定《运营经管工作条约》要求的角度看，需要明晰地辞别运营经管统筹机构与运营经管实施机构的职责，咱们一般建议运营经管统筹机构崇拜“统筹、协作、审核和监督”，运营经管实施机构履行基础设施技俩运营经管职责、崇拜履行具体基础设施运营经管职责，同期二者依照拜托事项要求中逐条伸开辞别各自职责。

例如，印力REITs运营经管拜托事项中“制定及落实基础设施技俩运营策略”对于各自职责进行了辞别，运营经管统筹机构主要为1）参与审核运筹帷幄运筹帷幄、运筹帷幄标的和策略；2）参与审核招商策略、阛阓延迟策略、家具栽植策略及政策田户导入等；运营经管实施机构主要为1）编写及落实运筹帷幄运筹帷幄、运筹帷幄标的和策略；2）制定及落实招商策略、阛阓延迟策略、家具栽植策略及非政策田户导入等。

第二，决策机制

依照现在的功令要求，运营经管条约中应凭证拜托内容过甚细化商定的类别、性质或关键进度，在基金份额抓有东说念主大会、基金经管东说念主、技俩公司和外部经管机构之间实行分层决策。对于若何拟定分层决策的机制，咱们分别进行分析：

（1） 基金份额抓有东说念主大会的法定及商定决策权限

法定决策权限主要依据《基金换取》第三十二条中对于二分之一、三分之二抓有东说念主通过的礼貌以及《基金法》第四十七条、第七十八条进行拟定；而对于基金份额抓有东说念主大会商定决策权限（亦不错授权给基金经管东说念主），一般包括钞票支抓证券抓有东说念主享有的权柄、技俩公司激动享有的权柄，相关法律法则、部门礼貌、范例性文献及证券往返所业务功令未明确诳骗主体的权柄等。

另外实践中，联系比较多的问题如抓有东说念主大会是否诞诞辰常机构，尚未有前例。

（2） 基金经管东说念主的决策权限，相对比较复杂、个性化

1）日常经管上，一般成立运营经管委员会，或视必要成立关联往返委员会等，对日常运营中尚不触及召集抓有东说念主大会事由的要紧情况进行集体决策，具体事项一般在《基金合同》中进行刻画。

2）业务上，惯例如崇拜技俩公司预算资金的审批，对技俩公司的开销对应预总野心、业务合同和用款苦求进行核查，对关联往返诞生限度和审查机制，具体事项一般在《运营经管工作条约》《基金合同》进行商定。

（3） 技俩公司决策权限

由于技俩公司一般接受“净壳化”经管，仅由基金经管东说念主派驻法定代表东说念主、财务崇拜东说念主和监事至技俩公司，基本褫夺了技俩公司自我经管的职能，由基金经管东说念主穿透经管，实践中也在探讨若何领会技俩公司自我经管职能，笔者善良到中关村REITs中对技俩公司履行董事的权限进行一定的商定，是比较有数的案例。

（4）外部经管机构决策事项，也即本节“拜托经管职责”和“协助经管职责”，就不再赘述。

二、运营经管工作费及调查安排

若何建设灵验的运营经管激励拘谨机制是基础设施REITs中关键的内容，反应到《运营经管工作条约》主要为运营经管工作费及调查安排的相关要求。

1、相关法则

《对于进一步作念好基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）试点职责的申诉》（以下简称“958号文”）五、基金经管东说念主与运营经管机构之间建设合理的激励和拘谨机制，明确赏罚圭表。

《基金换取》第三十九条：基金经管东说念主与外部经管机构应当签订基础设施技俩运营经管工作条约，明确两边的权柄义务、用度收取、外部经管机构调查安排、外部经管机构解聘情形和要领、条约圮绝情形和要领等事项。

2、要求示例

（1） 运营经管费要求

由于经管费收取个性化较强，但基本上皆是接受固定工作费 浮动工作费的神情，下为典型的要求想象：

在运营经管机构任期内，运营经管机构收取的运营经管费包括基础经管费及浮动经管费两部分，具体而言：

(1)基础经管费

基础经管费=基础设施技俩运营收入×【】%

(2)浮动经管费

浮动经管费=（基础设施技俩现实净运营收入-基础设施技俩标的净运营收入）×【】% 当且仅当在基础设施技俩现实净运营收入高于基础设施技俩标的净运营收入的情况下，计提并支付浮动经管费。

（2） 调查要求

以下为典型的要求想象：

1.运营功绩野心

基础设施技俩运营经管工作时分，运营经管机构将尽合理交易致力促使每一运营收入回收期内技俩公司取得的基础设施技俩净运营收入不低于当期运营功绩野心。

2.运营收入核算

基金经管东说念主应在季/月度运营收入核算日对技俩公司基础设施技俩运营收入、运营开销及用度和现实净运营收入进行核算，并在运营收入论说日前提供给运营经管机构，由运营经管机构载于季度运营经管论说中。基金经管东说念主对运营经管机构提供的运营经管论说进行审核。

3.运营整改

（1）基金经管东说念主有权凭证基础设施技俩的现实净运营收入情况相应疗养运营经管机构的浮动经管费。

（2）如某一运营收入回收期内，基础设施技俩未达到当期运营功绩野心，但不低于当期基础设施技俩标的运营收入和标的净运营收入，运营经管机构应当忽视整改步调，且基金经管东说念主有权约谈运营经管机构的对应运营团队主要崇拜东说念主员。

（3）如某一运营收入回收期内，基础设施技俩低于当期基础设施技俩标的运营收入、标的净运营收入及运营功绩野心，运营经管机构应当分析未完成的原因并忽视整改步调；基金经管东说念主有权就整改步调与运营经管机构协商，协商不成，有权要求运营经管机构更换对应的运营团队主要崇拜东说念主员。

（4）如聚积两个运营收入回收期内，技俩公司取得的基础设施技俩净运营收入均低于当期运营功绩野心，运营经管机构应向基金经管东说念主提交书面整改决策。整改决策经基金经管东说念主审核原意后应当立即实施。如整改决策未能通过基金经管东说念主审核，且运营经管机构未能好像拒却按照基金经管东说念主的要求疗养整改决策并再行提交基金经管东说念主的，基金经管东说念主应召集基金份额抓有东说念主大会审议决定是否更换运营经管机构。

3、重心问题法律要点探讨

第一，基础经管费与浮动经管费

从公开案例来看，REITs的运营经管费基本上皆是分为基础经管费及浮动经管费两部分，基础经管费主要用以遮掩运管机构日常成本与合理利润，浮动经管费按净运营收入完成情况进行累进收取或刑事包袱。实操中，争议点多在于浮动经管费的设定，也即是调查标的基准若何想象，除了个别案例（如金茂REITs）以评估论说中预测为调查标的基准，绝大部分案例中，净运营收入标的皆是在运营时分依期由基金经管东说念主进行审核证实，而依期笃定经由中基金经管东说念主的权限相对较大，也一定进度上会影响投资东说念主收益分拨的客不雅性，虽然这么推行另外一个问题，即基金经管东说念主若何监管的问题。有众人曾经提议引入投资东说念主利益代表，可在存续期经管时分参与年度预算、调查标的的审核与联系，但现在尚未有前例。另外，经管费激励机制的设定亦然联系的重心，从政策导向来看倾向于不错径直激励到运营团队好像个东说念主，这不错更为灵验保障运营经管质料，如印力REITs在对团队的激励上商定：运营经管机构承诺将每年现实收到的基础经管用度2（净运营收入*8%）及浮动经管用度的20%行为团队功绩激励。

第二，功绩赔偿

咱们这里联系浮动经管费倒扣以及基金分拨业务保障的问题，问题的引出主要基于物好意思REITs在证券往返所审核经由中拟定了功绩保障步调要求，激发庸俗的善良，原文不进行赘述，追忆其主要念念路为：“第一步，预测将来预期可分拨金额，第二步，未达到，先扣减运管机构运营经管费，第三步，未达到，原始权益东说念主自发烧毁抓有基金份额所应得的可供分拨金额，第四步，系统等原因导致无法操作时，原始权益东说念主提供现款赔偿”。

现实上，第一步、第二步扣减运营经管费的想象，在其他技俩中亦有一些，如印力REITs诞生收缴率不足预期时进行倒扣运营经管费，但第三步、第四步由原始权益东说念主径直进行功绩赔偿，保障投资东说念主分拨金额是领先的案例。

笔者以为，该功绩赔偿本质上为投资东说念主与“技俩公司波折激动”之间的对赌活动，需要把稳的是，与曩昔的股权投资活动不同，原始权益东说念主转让股权后并不径直行为技俩公司激动，可是要求其或关联方最低抓有20%的基金份额，领路其为技俩公司波折激动，从《九民纪要》（即《寰宇法院民商事审判职责会议纪要》）来看，礼貌“对于投资方与标的公司的激动好像现实限度东说念主签订的对赌条约，如无其他无效事由，认定灵验并支抓现实履行”，是以要求上并不存在法律过失，具有一定的正当性。

（三）运营经管信息泄露

信息泄露是基础设施REITs中关键的内容，基金经管东说念主负有信息泄露的主要包袱，运营经管机构需要依期或发生特定事件后临时进行论说，并协助基金经管东说念主进行信息泄露。 

1、相关法则

《基金换取》第四十条…外部经管机构应当配合基金经管东说念主等机构履行信息泄露义务，确保提供的文献尊府确凿、准确、无缺。

上海证券往返所《公开召募基础设施证券投资基金（REITs）功令适用换取第5号——临时论说（试行）》（以下简称“《临时论说换取》”）

2.2.1运营经管机构应当参照前款礼貌制定信息泄露配合轨制，指定高档经管东说念主员担任信息泄露事务崇拜东说念主，并将信息泄露配合轨制、信息泄露事务崇拜东说念主等信息向本所报备。

3.1基金经管东说念主、运营经管机构应当建设完善信息泄露配合机制，共同作念好临时论说泄露职责。基金经管东说念主崇拜编制和泄露临时论说，并在临时论说中说明相关信息经运营经管机构证实的情况。运营经管机构应当发愤履行职责，抓续善良技俩钞票的运营情况，实时主动向基金经管东说念主提供信息并配合基金经管东说念主履行信息泄露义务，并确保所提供信息的确凿、准确、无缺，同期对泄露事项进行证实。

3.3关键基础设施技俩的分娩运筹帷幄景色、外部环境照旧好像忖度发生要紧变化的，基金经管东说念主应当于知说念好像应当知说念之日起2日内泄露下列信息…

3.9技俩公司减少注册本钱、团结、分立、完毕、（被）苦求插足收歇要领的，基金经管东说念主应当于知说念好像应当知说念之日起2日内泄露下列事项…

3.10运营经管机构牢固运营经管才调发生变化的，基金经管东说念主应当于知说念好像应当知说念之日起2日内泄露下列事项…

2、要求示例

对于运营经管论说信息泄露要求，不错细分为依期论说、临时论说以及运营经管机构履职事项奉告安排。

对于依期论说，一般而言需要协助基金经管东说念主进行依期论说，凭证《基金换取》第三十六条，触及内容包括1）基础设施技俩明细及相关运营情况；2）基础设施技俩财务景色、功绩发扬、将来瞻望情况；3）基础设施技俩现款流归集、经管、使用及变化情况；4）基础设施技俩公司对外借存款项及使用情；5）论说期内购入或出售基础设施技俩情况；6）关联关系、论说期内发生的关联往返及相关利益打破驻扎步调；等等。对于季度论说，不错无需上述2）6）的相关内容。

对于临时论说的要求撰写主要依据往返所《临时论说换取》进行拟定。

示例如下：

1.《运营经管工作依期论说》

（1）运营经管机构应于每个当然月度完毕后以书面方式向基金经管东说念主提交月度《运营经管工作依期论说》

（2）运营经管机构应于每个当然季度完毕后以书面方式向基金经管东说念主提交季度《运营经管工作依期论说》；

（3）运营经管机构应于每年的【】月【】日以书面方式向基金经管东说念主提交上年度的年度《运营经管工作依期论说》；

（4）《运营经管工作依期论说》的内容应包括但不限于当期基础设施技俩情况分析、财务数据分析、预算履行分析、分娩论说、技俩公司涉诉事项论说（如有）等。

2.《运营经管工作临时论说》

发生可能对基础设施基金投资价值或价钱有本质性影响的要紧事件时，运营经管机构应实时向基金经管东说念主论说相关事项。要紧事件包括但不限于以下事项：

（1）金额占基础设施技俩净钞票10％及以上的往返；

（2）金额占基础设施技俩净钞票10％及以上的亏空；

（3）基础设施技俩运营情况、现款流或产生现款流才调发生要紧变化；

（4）忖度基础设施技俩现款流比较预期减少20%以上；

（5）运营经管机构主要崇拜东说念主员发生变动；

（6）技俩公司因行恶、违纪活动受到左右机构处罚；

（7）可能对投资者利益产生要紧影响的其他情形。

（四）运营经管机构解聘

运营经管机构应当发愤尽责、专科审慎运营经管基础设施技俩，如未遵法履包袱，基金经管依照法定情形、商定情形解聘运营经管机构。

1、相关法则

《基金换取》第三十二条：除《证券投资基金法》礼貌的情形外，发生下列情形的，应当经参加大会的基金份额抓有东说念主所抓表决权的二分之一以上表决通过：…(四）除基金合同商定解聘外部经管机构的法定情形外，基金经管东说念主解聘外部经管机构的。

第四十二条：外部经管机构应当发愤尽责、专科审慎运营经管基础设施技俩，发生下列情形之一的，基金经管东说念主应当解聘外部经管机构：（一）外部经管机构因突出或要紧罪状给基础设施基金变成要紧亏空；（二）外部经管机构照章完毕、被照章吊销、被照章宣告收歇好像出现要紧行恶违纪活动；（三）外部经管机构专科天赋、东说念主员配备等发生要紧不利变化已无法无间履职。基金经管东说念主应当在基金合同等法律文献中明确商定上述解聘外部经管机构的法定情形。除上述法定情形外，基金经管东说念主解聘、更换外部经管机构的，应当提交基金份额抓有东说念主大会投票表决。与外部经管机构存在关联关系的基金份额抓有东说念主就解聘、更换外部经管机构事项无需规避表决，中国证监会认同的格外情形之外。

2、要求示例

1.法定解聘情形

发生下列情形之一的，基金经管东说念主应当解聘运营经管机构：

（一）运营经管机构因突出或要紧罪状给基础设施基金变成要紧亏空；

（二）运营经管机构照章完毕、被照章吊销、被照章宣告收歇好像出现要紧行恶违纪活动；

（三）运营经管机构专科天赋、东说念主员配备等发生要紧不利变化已无法无间履职。

2.商定解聘情形

基金经管东说念主不错解聘运营经管机构，前述情形不错包括但不限于：

（一）运营经管机构不妥履职导致技俩公司屡次受到行政处罚；

（二）运营经管机构不妥履职导致技俩公司屡次对外承担背信包袱；

（三）运营经管机构从事特定事项未取得正当灵验授权；

（四）遥远或屡次无法达到绩效圭表，好像未达到绩效圭表的情形相等严重；

（五）运营经管机构对基础设施基金变成要紧不利影响的其他事项。

基金经管东说念主因前款情形解聘运营经管机构的，应当经基金份额抓有东说念主大会表决通过。

（五）运营经管其他关键内容

前述主要先容运营经管工作内容要求、功绩调查及工作费要求、论说要求、解聘要求等，其他关键要求还包括权柄义务要求、监督要求和公司治理要求，本部分就其他关键要求进行简便先容。

1、权柄义务要求

基金经管东说念主权柄义务：应写明基金经管东说念主对运营经管机构的权柄包括但不限于定时监督和检查、调查履职、解聘、制定运营经管轨制、决策关键运营经处事项，义务包括但不限于支付工作用度（如需）、配合履走时营经管职责，同期应当派员崇拜技俩公司财务经管。

技俩公司权柄义务：应写明技俩公司对运营经管机构的权柄包括但不限于取得运营收益、监督和检查，义务包括但不限于支付工作用度（如需），配合履走时营经管职责。

运营经管机构权柄义务：应写明运营经管机构的权柄包括但不限于运营经管基础设施技俩、实时足额取得工作用度，义务包括但不限于按照敦厚信用、发愤尽责的原则履走时营经管职责、保守交易心事、遴荐顺应步调幸免可能出现的利益打破、配合履行信息泄露义务。

2、监督要求

运营经管条约应当载明基金经管东说念主、技俩公司对运营经管机构进行监督和检查的内容、要领、神情、频次以及包袱承担等相关安排，运营经管机构应当配合基金经管东说念主和技俩公司的监督经管。

3、公司治理要求

凭证《基金换取》基金经管东说念主拜托外部经管机构运营经管基础设施技俩的，应当自行派员崇拜基础设施技俩公司财务经管。同期，运营经管条约不错商定技俩公司董事选举、高管任免等治理安排事项的，但相关商定不得影响基础设施基金对技俩公司及基础设施技俩的实足限度权和措置权。

作家先容

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张   伟

 国浩讼师（上海）事务所

 结伴东说念主/讼师

在钞票证券化领域，为多家交易银行、证券公司、基金经管公司、相信公司等金融机构及大型企业的上百单钞票证券化技俩提供法律、往返结构想象以及家具想象的专科工作，内容涵盖个东说念主住房贷款证券化（RMBS）、不动产相信基金（REITS）、交易物业典质贷款证券化(CMBS)、企业典质贷款证券化（CLO）、不良钞票证券化（NPL）、供应链、融资租借、购房尾款、公租房房钱、物业费、保障房、陡然金融钞票、保理钞票、小贷钞票、工程贸易应收款等远大类型的钞票证券化技俩。

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